Pre-pack i wycena aktywów do innych postępowań

1. Zawieranie transakcji na rynku a wycena aktywów
Transakcje sprzedaży są podstawą działania gospodarki rynkowej. Każdego dnia ludzie kupują wiele różnych produktów i usług, które służą zaspokojeniu ich różnych potrzeb. Ze sprzedażą wiążą się takie zagadnienia jak cena, wartość i wycena. Zagadnienia te dotyczą wszystkich nabywanych dóbr i usług, ale w przypadku dóbr materialnych o relatywnie wysokiej wartości mają szczególne znaczenie. Ważne jest, żeby znać wartość przedmiotu np. nieruchomości, żeby np. móc dobrze wynegocjować cenę jej zakupu. Podsumowując wycena polega na tym, żeby poznać wartość określonego przedmiotu. Sporządzenie wyceny w zależności od sytuacji może być dobrowolne lub obowiązkowe: wymagane przez bank lub przez przepisy prawa.

Sytuacjami w których szczególnie warto wykonać wycenę, nawet jeśli nie jest to wymagane przez konkretne przepisy są postępowania restukturyzacyjne. Plany restrukturyzacyjne często zakładają sprzedaż zbędnych aktywów np. ruchomości, nieruchomości czy nawet części przedsiębiorstwa. Sporządzenie wyceny pozwala na poznanie wartości, wycena służy też jako argument w negocjacjach. Wycena również może zabezpieczyć osobę zarządzającą przedsiębiorstwem przed zarzutami o niegospodarność.

2. „Pre–pack” jak szczególny rodzaj transakcji zawieranej na rynku
Szczególnym rodzajem transakcji zawieranej na szeroko pojętym rynku jest sprzedaż przedsiębiorstwa w ramach procedury „przygotowanej likwidacji” tzw. „pre-pack”. Procedura odbywa się w ramach artykułów 56a- 56h prawa upadłościowego. Specyfika procedury polega na tym, że przedsiębiorstwo które jest niewypłacalne i składa wniosek o upadłość dołącza do wniosku o upadłość wniosek o zatwierdzenie warunków sprzedaży na rzecz nowego wskazanego właściciela. Wniosek rozstrzygany jest łącznie z wnioskiem o upadłość, dzięki czemu może nastąpić płynne przejęcie przez nowego właściciela. Ogłoszona upadłość dotyczy przedsiębiorstwa jako podmiotu prawnego, natomiast same przedsiębiorstwo może funkcjonować dalej. Zaletą zakupu w tym postępowaniu jest to, że ma on charakter sprzedaży egzekucyjnej, co oznacza, że nabywca nabywa przedsiębiorstwo wolne od zobowiązań. Wadą postępowania, wynikającą z jej charakteru jest ograniczony czas na działalnie. Pewne czynności takie jak np. kluczowe tutaj znalezienie inwestora muszą być wykonane w stosunkowo krótkim czasie, z powodu ograniczonego czasu na złożenie wniosku o upadłość.

Inną ważną czynnością, która musi zostać wykonana po rozpoznaniu podstaw do złożenia wniosku o upadłość jest zgodnie z ustępem 3 art. 56a prawa upadłościowego sporządzenie opisu i oszacowania (czyli wyceny) składnika objętego wnioskiem sporządzone przez osobę wpisaną na listę biegłych sądowych.

3. Rodzaje wycenianych aktywów
Przedmiotem obrotu na rynku nie są tyle same przedmioty co prawa do nich: np. prawo własności, czy użytkowania wieczystego w przypadku nieruchomości. Wyceny mogą dotyczyć również innych praw. Przedmioty które podlegają wycenie są różne. Najczęściej są to nieruchomości, ruchomości czy całe przedsiębiorstwa. Wycena może być sporządzona też np. dla wierzytelności.
Jak można zauważyć przedmiotem wyceny mogą być składniki majątku, których zbycie może być przewidziane w planie restrukturyzacyjnym w ramach postępowań restrukturyzacyjnych. Nieco inaczej niż wyżej przedmiot wyceny jest określany w przypadku postępowania „pre-pack”. Zgodnie z artkułem 56a. ustęp 1 prawa upadłościowego wniosek, a co za tym idzie opis i oszacowanie może dotyczyć: przedsiębiorstwa, jego zorganizowanej części lub składników majątkowych stanowiących znaczna część przedsiębiorstwa.

4. Kto może wykonać wycenę aktywów
Wycena aktywów dokonują specjaliści zajmujący się tego rodzaju wycenami zwani biegłymi lub specjalistami, a w przypadku wycen nieruchomości rzeczoznawcami majątkowymi. Wymagania i przepisy zależą od rodzaju przedmiotu wyceny i są najbardziej restrykcyjne w przypadku rzeczoznawców majątkowych, którzy muszą spełnić odpowiednie wymagania co do wykształcenia, wiedzy i praktyki oraz przejść z pozytywnym wynikiem postępowanie kwalifikacyjne. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.
Są jednak przypadki wycen, że gdzie powyższe kompetencje nie są wystarczające. Jako przykład można podać wyceny wykonywane w postępowaniach sądowych, gdzie warunkiem sporządzania takich wycen jest wpisanie na listę biegłych sądowych, co wiąże się m.in. z posiadaniem wyróżniającej się wiedzy w określonej dziedzinie. Przykładem takich postępowania sądowych są upadłości przedsiębiorstw w ramach tzw. „przygotowanej likwidacji” czyli „pre-pack”. W takim wypadku zgodnie z art. 56a. ust. 3 opis i oszacowanie składnika objętego wnioskiem powinna być sporządzona przez osobę wpisaną na listę biegłych sądowych.

5. Ogólny przebieg wyceny
Specyfika przebiegu wyceny zależy od konkretnego przedmiotu wyceny, ale można wyróżnić pewne cechy wspólne w przypadku wyceny nieruchomości, ruchomości i przedsiębiorstw. Pierwszym etapem jest wstępne zapoznanie się z dokumentacja otrzymaną już na etapie podejmowania się realizacji zlecenia. Następnym ważnym krokiem oprócz gromadzenia dokumentów jest wizja na miejscu przedmiotu wyceny i bezpośrednie zapoznanie się z wycenianym obiektem. Po przeprowadzeniu wizji wyceniający przechodzi do opracowania kameralnego i dokonuje tzw. „analizy rynku”: bada transakcje podobnymi obiektami jak wyceniany, ich częstość występowania, jakie są motywy uczestników rynku, a także od czego zależy kształtowanie się parametrów, które ostatecznie wpływają na określenie wartości. Uzyskanie takiego rozeznania jest niezbędne do wykonania następnego kroku czyli doboru podejścia i metody wyceny. Kolejnym etapem jest wykonanie obliczeń według przyjętej metodologii oraz skompletowanie zawartości opracowania, które w przypadku nieruchomości nazywa się operatem szacunkowym, a w przypadku przedsiębiorstw raportem z wyceny.

6. Metodologia wycen aktywów
Metodologia wyceny zależy od wielu czynników przede wszystkim od celu wyceny, przedmiotu wyceny, ale także od dostępnych danych. W ramach metodologii wyceny można wyróżnić dwa główne stopnie: podejście czyli ogólne założenie z czego wynika wartość danego aktywa, i z metody, czyli z konkretnego sposobu wyceny. W wycenie nieruchomości istotny jest kolejny poziom czyli techniki wyceny, będący uszczegółowieniem metod. Konkretne metody wyceny są właściwe dla konkretnych przedmiotów wycen: nieruchomości, ruchomości i przedsiębiorstw toteż nie będą tutaj omawiane. Wspólne w przypadku różnych są podejścia czyli określone sposoby wywodzenia wartości. W przypadku nieruchomości wyróżniamy podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe, oraz mieszane, a w przypadku przedsiębiorstw podobnie: porównawcze, dochodowe, mieszane oraz majątkowe w której zawiera się też podejście kosztowe. Podejścia związane są z założeniem, na którym oparta jest wycena. W przypadku podejścia porównawczego wychodzi się z założenia, że wartości przedmiotu wyceny można określić porównując go z podobnymi przedmiotami, które były przedmiotem obrotu, a warunki transakcji są znane. Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości, czy przedsiębiorstwa wynika z przewidywanych dochodów, które może osiągnąć właściciel w przyszłości. W podejściu kosztowym w wycenie nieruchomości wychodzi się z założenia, że wartość nieruchomości wynika z kosztów poniesionych na tą nieruchomość np. na zakupu gruntu i budowę budynku. Podejście majątkowe w wycenie przedsiębiorstw opiera się na założeniu, że jest ono tyle warte ile jego składniki majątku. Podejścia mieszane łączą sobie podejścia wcześniej wymienione.
W kontekście sprzedaży aktywów w ramach postępowaniach restrukturyzacyjnych warto zaznaczyć, że osoba wyceniająca dokonuje wycenę przy przyjęciu odpowiednich założeń. Dzięki temu w przypadku gdy plan restrukturyzacyjny zakłada szybką sprzedaż aktywów rzeczoznawca majątkowy może określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu założenia sprzedaży w czasie krótszym niż normalnie na danym rynku.
W przypadku wyceny przedsiębiorstw do postępowań „pre-pack” najczęściej stosowana jest metoda majątkowa. Jest to metoda uzasadniona, bo wartość dla nabywcy przedstawia przede wszystkim majątek upadającego przedsiębiorstwa. Wynika to również z braku możliwości uzasadnienia metody dochodowej, bo upadające przedsiębiorstwo najczęściej nie wykazuje dochodów, a także z braku możliwości stosowania metody porównawczej z powodu brak transakcji podobnymi podmiotami. Wycena w przypadku postępowań upadłościowych uwzględnia fakt, że nabywca przejmuje przedsiębiorstwo bez zobowiązań.

7. Dokumenty potrzebne do wyceny
Każda wycena opiera się na dokumentach, które trzeba pozyskać w trakcie wyceny. Konkretna lista dokumentów zależy od przedmiotu i celu wyceny. Można jednak wyróżnić dokumenty lub informacje, które dotyczą większości wycen. W przypadku nieruchomości jest to dokumentacja dotycząca nieruchomości pod różnymi kątami: własnościowym, ewidencyjnym, czy planistycznym. W przypadku ruchomości jest to dokumentacja księgowa i techniczna, a w przypadku przedsiębiorstw dokumentacja księgowo – finansowa.

W przypadku nieruchomości do wyceny potrzebne są m.in. takie dokumenty jak:

  • księgi wieczyste
  • wypis i wyrys działki z ewidencji gruntów i budynków
  • dokumentacja planistyczna
  • wizja lokalna
  • inne dokumenty w zależności od sytuacji, np. badania geologiczne gruntu
  • w przypadku budynków: projekty budowlane, pozwolenia na budowę
    W przypadku ruchomości:
  • dokumentacja księgowa: wykazy środków trwałych,
  • dokumentacja techniczna ruchomości
  • wizja lokalna
    W przypadku przedsiębiorstw:
  • informacje o informacje o przedmiocie działalności, rynku, zatrudnieniu, dostawcach, klientach,
  • sprawozdania finansowe,
  • aktualne bilanse i rachunki zysków i strat,
  • wykazy środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych,
  • zestawienia księgowe: zapasów, należności, zobowiązań,
  • posiadane pozwolenia, licencje, certyfikaty,
  • odpisy z KRS,
  • wizja lokalna.

Masz pytania? Wypełnij formularz, oddzwonimy.

Dane osobowe podane w formularzu będą przetwarzane w celu realizacji Twojego zapytania, zgodnie z jego zakresem, według zasad zawartych w dokumencie pod nazwą: Informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych [link do dokumentu]
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza, że pliki cookies będą zamieszczane w Twoim urządzeniu. Więcej informacji.